اماسوالی که درباره تملیکی بودن عقداجاره مطرح می شود این است که با توجه به اینکه منافع درزمان وقوع عقدبه طورکامل وجود ندارد و درحقیقت تدریجی الحصول می‌باشند و بر حسب مدت استفاده مستأجر، منافع تحصیل می‌گردد ، چگونه میتوان قائل به تملیکی بودن این عقد گردید و به عبارت بهتردرزمان وقوع عقدچه چیزی به مستأجرتملیک می شود؟
درپاسخ به این سوال تعابیرمختلفی ازسوی فقهامطرح شده است.
برخی گفته اند دراثرعقداجاره ، منافع عین تملیک می شود ودرپاسخ به این اشکال که منافع آینده معدوم است ونمی تواندموضوع تملیک قرارگیرد ، گفته اندمنافع وجودتقدیری دارند.[۱۴۴]
عده ای دیگراین سوال رااینگونه پاسخ داده‌اند که موضوع اجاره ، مسلط ساختن مستأجربرمورداجاره به منظورانتفاع است و در حقیقت قابلیت انتفاع است که تملیک می‌گردد.[۱۴۵]
با توجه به توضیحات یادشده درتملیکی بودن عقداجاره تردیدی نیست وقانونگذارنیزدرماده ۴۶۶ قانون مدنی به تبعیت ازفقهاءبه آن تصریح کرده‌است.
برخی از حقوق دانان ، آن دسته ازعقوداجاره راکه موضوع آن مال کلی است ، اجاره عهدی دانسته وگفته اند در این موردچون منفعت مال کلی است تا زمانی‌که مورداجاره از طرف موجرتعیین نشده تملیک تحقق نخواهدیافت وبه عنوان مثال اگرشخصی یک دستگاه اتوبوس دربست رابرای انجام مسافرت درزمان معین ازشرکت حمل ونقل اجاره کند ، چون اتوبوس مزبورمعین نشده در این مورداجاره عهدی است وموجرمتعهداست اتوبوس سالمی راطبق مفاد قراردادتعیین و تسلیم کند.[۱۴۶]
باید درنظر داشت که پذیرش اجاره عهدی بااین ایرادمواجه است که درعقدبیع نیزکه یک عقد تملیکی است چنانچه مبیع آن کلی باشد ، ملاک تملیک فوری وبلادرنگ نیست و بااین وصف ، عقدبیعی که مبیع آن کلی باشد نیزمانع اطلاق عقدتملیکی به بیع نمی باشد و درچنین عقد بیعی پس از تعیین مصداق وفردکلی تملیک حاصل می شود(وقول مشهورفقهاء تسلیم راملاک تملیک محسوب می‌کند) درعقداجاره نیزطبعا همین موضوع صدق می کندواجاره مال کلی نیزنبایداجاره راکه به تصریح ماده ۴۶۶قانون مدنی عقدی تملیکی است ، درمواردی عقدعهدی سازد و در اجاره مال کلی پس از تعیین مصداق کلی ، تملیک حاصل می شود واین برای تملیکی دانستن عقداجاره کافی است.[۱۴۷]
بنددوم : لازم بودن
ازجمله آثارمهم لزوم عقداجاره ، چنان که درماده ۴۹۷ قانون مدنی نیزبه آن اشاره شده است ، این است که عقداجاره به فوت یاحجرموجرویامستأجرباطل نمی شود ، البته درمیان فقهاء در این مورد سه دیدگاه مختلف به شرح زیروجوددارد:
-
- مشهورفقهاء قائل به عدم انحلال عقداجاره درصورت فوت طرفین می باشندودرصحت ادعای خودبه عموم «اوفوابالعقود» وروایاتی که در این رابطه موجوداست وهمچنین استصحاب بقای عقد ، اصل عدم(انحلال) واباحه تصرف ازناحیه مستأجراستناد کرده‌اند.[۱۴۸]
-
- برخی ازفقهای متقدم مطلقا قائل به انحلال عقداجاره درصورت فوت طرفین شده اند واینگونه استدلال کرده اندکه ملکیت منافع تابع ملکیت عین است و ملکیت عین نیز بافوت شخص ازبین خواهدرفت ، چراکه شخص فوت شده اهلیت تملک ندارد و ملکیت منافع نیزبه تبع عین منتقل می شود وبه ملکیت وراث درمی آید وبرای اینکه مستأجرحق استیفای آن راپیداکند ، نیازبه عقددیگری باوراث می‌باشد.اما در مورد فوت مستأجرنیزایجاب وی درمورداجرت به ترکه تعلق نمی گیردوموجرهم به ایجاب خودشخص مستأجرجواب داده است نه وراث او ولذاحکم به انحلال اجاره داده‌اند.این نظربه شیخ مفید ، شیخ طوسی وابن حمزه نسبت داده شده است.[۱۴۹]
- برخی ازفقهاء نیزدراین زمینه بین فوت موجرومستأجرقائل به تفصیل شده اند ، به این صورت که عقدبافوت موجرباطل نمی شود ، امابافوت مستأجرباطل می شود.شیخ طوسی این نظررابه مشهوراصحاب نسبت داده است.[۱۵۰]
قانون مدنی ایران درهیچ ماده ای به لزوم عقداجاره تصریح نکرده است واین امرباتوجه به اهمیت فراوانی که عقدمزبور درمیان مردم دارد بسیارجای شگفتی دارد ، چراکه مثلا درعقدمزارعه که به مراتب کمترازاجاره رایج می‌باشد ، مقنن درماده ۵۲۵ قانون مدنی به لزوم آن اشاره نموده است ، ولی ازیک سوباتوجه به تملیکی بودن این عقد وازسوی دیگرباتوجه به مواد ۴۷۸ و ۴۸۰ و۴۸۳ و۴۹۶ قانون مدنی به سادگی لزوم این عقد قابل استنباط است ، زیرادرمواد ۴۸۰ و۴۹۶ صراحتا واژه خیاربه کاررفته ومطابق ماده ۴۵۶ قانون مدنی ، خیار، تنها درعقودلازم وجودداردنه در قراردادهای جایز.[۱۵۱]
بندسوم : معوض بودن
اجاره ازجمله عقودمعاوضی به شمارمی آید که برای متعاقدین ایجادتعهد و تکلیف می‌کند وطرفین خواستارانجام تعهدات متقابل یکدیگرند ، بعبارت دیگر در اجاره ، دربرابرتملیک منافع به مستأجر ، وی نیزعوض این منافع رابه موجرپرداخت می‌کند.
معوض بودن عقداجاره جزء مقتضای ذات عقدبه حساب می‌آید ، بنابرین هرگاه عقداجاره بدون عوض منعقدگردد اجاره باطل است اما میتوان آن را تحت قالب دیگری به شمارآورد وتوافقات طرفین رامحترم شمرد[۱۵۲] به عنوان مثال چنانچه مقصودطرفین تملیک مجانی منافع باشد ، می توانندازتأسیسات حقوقی دیگرمانند هبه وصلح بلاعوض استفاده کنند.
بندچهارم : موقت بودن
موقت بودن اجاره درحقیقت به این معنا است که در این عقد ، مدت بایدمعلوم باشد.ماده ۴۶۸ قانون مدنی ایران در این مورد مقررداشته است : «در اجاره اشیاء مدت اجاره بایدمعین شود والا اجاره باطل است.» همچنین ماده ۵۱۴ همان قانون[۱۵۳] نیز در اجاره اشخاص به لزوم تعیین مدت اشاره کرده‌است ولذا درعقد اجاره ، تملیک منافع می بایست درمدت زمان معینی انجام شود.
اجاره ازجمله عقود مستمر است ونیک می‌دانیم عقودازحیث اثری که عامل زمان درتعیین واجرای تعهدات ناشی ازآن دارد به مستمروفوری تقسیم می‌شوند. درعقدفوری اثرعقد درزمانی که طرفین انتخاب کرده‌اند ایجادمی شود ، امادرعقدمستمر، درطول مدت معین اثرعقدظاهرمی گردد.
به عنوان مثال درعقدبیع که عقدفوری است ، به مجردوقوع عقد ، مشتری مالک مبیع وبایع مالک ثمن خواهدشد و فروشنده وخریداربه طورمستمر تعهدی دربرابرهم ندارند ، اما درعقداجاره ، تعهدات متعاقدین درطول مدت اجاره پابرجاست ولذا نقش وجایگاه مدت درعقد اجاره بسیاراهمیت دارد.
مهمترین علت برلزوم تعیین مدت درعقداجاره آن است که موردمعامله بایدمعلوم باشد وموردمعامله درعقداجاره منفعت است وبرای آن که منفعت معلوم باشد وباتوجه به طبیعت تدریجی الحصول بودن منافع زمان ، معیارسنجش ومحاسبه میزان منافعی است که استیفاء می‌گردد. به همین دلیل است که درمواردی که باوسایل دیگر میتوان میزان منفعت رامعلوم ساخت ، تعیین مدت ضروری نیست(مانندتعیین مسافت یامحلی که کالابایدبه آن حمل شوددراجاره حیوان)[۱۵۴]
