بند دوم: سند عادی گواهی امضا شده
«سند عادی که امضای آن از طرف سردفتر گواهی امضا که سمت رسمی دارد تصدیق شده است، سند عادی می‌باشد…»؛ در عین حال چون صحّت امضای سند را مأمور رسمی گواهی نموده است، این سند به دلالت مادّه ۱۲۹۱ق. م. اعتبار سند رسمی را دارد و نمی‌تواند مورد انکار یا تردید قرار گیرد.[۴۰]
گفتار سوم: اعتبار اسناد عادی
اعتبار اسناد عادی را می‌توان در حوزه قوانین و مقررات مدنی، آیین دادرسی مدنی و قوانین ثبتی مورد بررسی قرار داد، قوانین مدنی و آیین دادرسی مدنی، اسناد (رسمی و عادی) را یکی از ادله اثبات دعوا می‌دانند، مواد ۱۲۸۴ تا ۱۳۰۵ قانون مدنی مصوب ۱۳۱۳ طی ۲۲ ماده تحت عنوان «در اسناد» به بررسی اسناد یادشده پرداخته است. همچنین مواد ۲۰۶ تا ۲۲۸ قانون مدنی مصوب ۱۳۷۹ طی ۲۴ ماده اسناد را به عنوان یکی از دلایل اثبات دعوای طرفین مورد اشاره قرار می‌دهد. قانون‌گذار ثبتی در حوزه قوانین و مقررات ثبتی، اسناد عادی، چندان مورد توجه قانون‌گذار نبوده، در مقابل قانون‌گذار ثبتی برای اسناد رسمی جایگاه، ارزش و اعتبار خاص و ویژه‌ای قائل بوده است. علت را باید در نقش و ارزش اموال غیرمنقول، و معاملات راجع به آن ها در میان افراد جامعه و برقراری ثبات و آرامش بر روابط حاکم میان آنان جستجو کرد. لیکن، نباید به طور مطلق بر این باور بود که اسناد عادی در این قوانین جایگاهی ندارند و کاملاً بی‌اعتبارند، بلکه مواردی وجود دارد که علی‌رغم وجود موانع قانونی، قانون‌گذار برای برقراری همان نظم و آرامش یادشده، به این اسناد ارزش و اعتبار بخشیده است.[۴۱]
مبحث چهارم: مفهوم مالکیت
مالکیت در لغت به معنای مالک بودن و دارندگی است. در اصطلاح رابطه‌ای است میان فرد و شیء که به موجب آن فرد اختیار انجام دادن تصرفات مالکانه را در آن مال دارد؛ مثل فروختن آن مال یا استفاده از آن.[۴۲]
در فقه اسلامی در رابطه با مالکیت می‌خوانیم: «مالکیت رابطه‌ای است اعتباری بین مال از یک طرف و بین شخص (حقیقی یا حقوقی) از طرف دیگر که بر اساس آن مالک می‌تواند هر تصرف معقولی را که مایل باشد در آن انجام دهد». سید محمد کاظم یزدی در تعریف مالکیت می‌گوید: «حقیقت مالکیت فقط یک اعتبار عقلایی است. عقلا چیزی را که در دست کسی قرار دارد (و متعلق به اوست) علقه‌ای بین او و چیزی که در اختیار وی می‌باشد معتبر می‌شمارند که این رابطه، منشأ تسلط وی بر آن چیز می‌باشد و یا اینکه آنچه را که اعتبار می‌کنند عبارت است از همان تسلط».[۴۳] در کتاب البیع نیز آمده است: «مالکیت، اعتباری عقلایی است که یکی از احکام آن عبارت است از قدرت بر تغییر و تحوّل آن مال».[۴۴]
دکتر ناصر کاتوزیان از حقوق دانان برجسته ایران در تعریف مالکیت چنین می‌نویسد: «قانون مدنی حق مالکیت را تعریف نکرده است ولی از اوصاف و آثاری که برای آن استنباط می‌شود، به اجمال می‌توان تعریف حق مالکیت را به دست آورد. مرسوم است که گفته می‌شود مالکیت دارای سه وصف اساسی است: ۱) مطلق بودن، ۲) انحصاری بودن، ۳) دائمی بودن. ولی بزودی خواهیم دید که هیچ یک از این اوصاف به مفهوم پیشین خود باقی نمانده است».
به موجب ماده ۳۰ قانون مدنی: «هر مالک نسبت به مایملک خود حق هر گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد». ماده ۳۱ قانون مدنی در زمینه انحصاری بودن حق مالکیت مقرر می‌دارد «هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌توان بیرون کرد، مگر به حکم قانون» کاتوزیان در مورد دائمی بودن مالکیت می‌نویسد: «این وصف در هیچ یک از مواد قانون مدنی تصریح نشده و حتی در مورد مالکیت منافع نیز، شرط مدت، الزامی است… از وصف «دائمی بودن حق مالکیت» نتایج گوناگون گرفته شده و مطالعه آن ها نشان می‌دهد که هیچ کدام مطلق و بی استثناء باقی نمانده است».
تعریف دکتر کاتوزیان از مالکیت بدین نحو مطرح می‌شود:
«مفهوم و اوصاف مالکیت همیشه در تغییر است و به ویژه در قرن نوزدهم و بیستم، با پیشرفت فکر ملی شدن اموال و صنایع، حدود مالکیت فردی دگرگون شده و حقوق افراد در برابر قوای عمومی محدود گردیده است. ولی، چون این اوصاف را به عنوان اصل باید پذیرفت، مالکیت را می‌توان بدین عبارت تعریف کرد: «مالکیت حقی است دائمی، که به موجب آن شخص می‌تواند در حدود قوانین تصرف در مالی را به خود اختصاص دهد و از تمامی منافع آن استفاده کند».[۴۵]
گفتار نخست: مفهوم سند مالکیت
سند مالکیت مفهومی ثبتی است. در فرهنگ‌های حقوقی سند مالکیت را سندی رسمی دانسته‌اند که «پس از طی تشریفات قانونی ثبت مال غیرمنقول و نیز پس از ثبت آن در دفتر املاک محل وقوع ملک، به نام مالک صادر می‌شود و دولت دارنده آن سند را مالک می‌شناسد هر چند که از تصرف او خارج شده و ماده ۳۵ قانون مدنی پس از صدور سند مالکیت مجری نمی‌باشد».[۴۶] سند مالکیت به طور صریح در قانون یا آیین‌نامه آن تعریف نشده ولی از ماده ۲۱ قانون ثبت تعریف آن استفاده می‌شود و عبارت است از «سندی که اداره ثبت مطابق ثبت دفتر املاک تهیه و به مالک یا قائم مقام او تسلیم می‌کند».
سند مالکیت از زمانی که در دوایر و ادارات ثبت، تنظیم و صادر می‌شد به صورت ورقه‌ای بود که معاملات و انتقالات در آن به ثبت می‌رسید. اما چون «… نگهداری آن مشکل بود و در اثر تا کردن خطوط آن کم رنگ و ناخوانا می‌شد و برای ثبت نقل و انتقال ملک هم جای کافی نداشت»، این روش منسوخ و سندهای مالکیت به صورت کتابچه با جلد و کاغذ مخصوص نخ‌کشی و پلمپ شده، در سه نوع ۱۲ برگی، ۱۶ برگی و ۳۲ برگی، تنظیم و صادر شد.[۴۷]
با توجه به روند تحولات و پیشرفت فناوری‌های نوین در جامعه و پیچیده‌تر شدن روابط افراد جامعه، و به دلیل اهمیت معاملات اموال غیرمنقول در جامعه، برای بالا بردن ضریب امنیت و حفظ اطلاعات مربوط به معاملات، و مصونیت از انواع خدشه‌ها و راه‌های جعل، اخیراًً مسئولین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بر آن شدند که در راستای «اهداف فعالیت چندین ساله طرح کاداستر و اعتبار بخشیدن به موقعیت مکانی املاک و مشخص کردن نقاط ثابت آن ها و منظم بودن اسناد مالکیت به نقشه ملک…»،[۴۸] به موجب دستورالعمل شماره ۴۴۸۳۹/۸۹ مورخ ۱۸/۳/۱۳۸۹، اسناد مالکیت را به صورت «تک برگ» تنظیم و صادر کنند. در این روش، اعداد و ارقام املاک با بارکد ۱۸ رقمی به سیستم رایانه‌ای بانک اطلاعات املاک سپرده می‌شود و املاک را در موقعیت جغرافیایی واحد متعلق به خود تثبیت می‌کند.
گفتار دوم: ثبت سند مالکیت
